Лотерея планирования почтовых индексов: лучшие и худшие советы по утверждению планов Некоторые советы справляются лучше, чем другие, когда дело доходит до утверждения заявок на планирование. Мартин Гейн раскрывает лучшие и худшие стороны и объясняет, что вы можете сделать, чтобы максимизировать свои шансы на успех.
Подача заявки на разрешение на планирование является одним из первых важных шагов во многих путешествиях по самостоятельному строительству, и некоторые, к сожалению, терпят неудачу, когда в этой заявке отказывают.
По данным Управления национальной статистики (ONS), в Англии показатель успешности мелких застроек от одного до девяти новых домов составил 74% в третьем квартале 2021 года на фоне одобрения заявок в целом на уровне 89%.
Если мы грубо экстраполируем это, это означает, что около 3000 самостоятельных застройщиков и мелких застройщиков каждый год страдают от горя из-за отказа в планировании (хотя, конечно, некоторым удается добиться успеха с пересмотренными заявлениями и апелляциями).
Интересно, что боль неравномерно распространяется по стране. На северо-востоке Англии было одобрено 87% заявок на получение второстепенного жилья; против всего 69% в Лондоне.
Работа с местным архитектором Колином Поттером из Architeco помогла Малькольму и Джорджу Сталкерам спланировать свой проект. Дизайн прошел проверку с первого раза благодаря таким деталям, как отодвинутый дом немного дальше на участке, чтобы не мешать обзору соседей. Фото (это фото и заглавное изображение): Дэвид Барбур.
На самом деле, за исключением Юго-Запада, который имеет респектабельный показатель успеха в 80%, существует четкое разделение между Севером и Югом. Получить разрешение на строительство на юго-востоке и востоке Англии намного сложнее, чем на севере или в Мидлендсе.
Еще более резкие различия проявляются на уровне местных властей. Всего 19 английских советов (почти все на Севере или в Мидлендсе) одобрили 100% заявлений о малом жилье, которые они получили в третьем квартале 2021 года.
Северный Тайнсайд, Коупленд и Олдхэм получили 15, 13 и 16 заявок соответственно и все их одобрили. В конце списка 22 совета одобрили 50% или менее полученных заявок. Совет Террока получил 12 заявок и одобрил только 3 (25%), Уотфорд ратифицировал 4 из 12 (33%) и Стаффорд 4 из 9 (44%).
Лондонский боро Вандсворт был редкой историей успеха на юге: он получил 235 заявок и утвердил 221 из них (94%). Соседний город Кройдон получил 116 заявок и одобрил только 37 (32%).
Планы Стивена и Джанин Карни построить новый дубовый дом на своей земле для родителей Джанин несколько раз откладывались. Но в конечном итоге они получили разрешение на большой дом, который они хотели, благодаря совету консультантов Matthews & Goodman, которые определили, что паре больше повезет, если они подадут заявку на пристройку, а не на отдельное жилье. Окончательный проект Welsh Oak Frame включает в себя соединительное здание с двумя отдельными гаражами, а также балконом и комнатой наверху, что означает отсутствие прямого доступа между домами. Фото: Нихилеш Хавал
Таким образом, самостоятельные строители в Кройдоне могут значительно увеличить свои шансы на получение разрешения на строительство нового дома, собрав вещи и переехав всего на одну остановку вдоль железнодорожной линии от Восточного Кройдона до перекрестка Клэпем.
Региональные вызовы для самостроителей
Чем объясняется эта вариация? Некоторые органы власти с особенно строгой политикой планирования имеют более низкие показатели успеха — например, было одобрено всего 70% заявок в национальных парках.
Удивительно, но, учитывая, что национальная политика так затрудняет строительство нового дома в сельской местности, городские власти имеют более низкий уровень одобрения, чем сельские. Может случиться так, что самостроители просто реже будут пытаться в сельской местности, поэтому вероятность успеха высока, потому что делается меньше спекулятивных заявок.
В то же время в городских районах редко существует политика, исключающая новые дома в принципе, но существует множество конкретных причин, по которым приложения не работают. К ним относятся загрязненная земля, охраняемые деревья, ущерб заповедной зоне, парковка и т. д.
Часто есть веские причины, по которым приложения не работают, но есть и плохие. Некоторые советы (в основном в городских районах и особенно в Лондоне) не имеют достаточных ресурсов и плохо работают. Моральный дух низкий, текучесть кадров высокая.
Заявки отклоняются, потому что у сотрудников, ведущих дело, нет времени работать с заявителями, чтобы изменить или улучшить их.
Руперт и Труди Эвис столкнулись с борьбой за планирование, чтобы получить согласие на их дом. По совету своего архитектора они первоначально представили проекты пяти различных объектов недвижимости на своей земле, но все они были отклонены из-за того, что они находились за пределами деревни. Они попытались снова с одним дизайном, но и он был отклонен. Но когда другой проект был одобрен в 400 м дальше от границы села, они смогли успешно оспорить отказ и, наконец, получили согласие на строительство своего дома площадью 255 м2. Фото: Лиззи Орм
Политика тоже играет роль. Не все советы приветствуют новостройки, несмотря на жилищный кризис в стране. Соседи могут громко и пронзительно возражать, а советники в комитете по планированию одним глазом заявляют о необходимости переизбрания.
Я много лет работал куратором в лондонских районах и был свидетелем того, как некоторые самостроители заключали невыгодные сделки именно по этой причине.
Победить в лотерее планирования почтовых индексов
Конечно, многие отказы происходят не по вине некомпетентных оперативников или политиканства комитета по планированию. Часто схемам справедливо отказывают в согласии, потому что они некачественные. Чтобы получить наилучшие шансы на успех, вы должны инвестировать в высококачественную архитектуру и хорошие советы по планированию.
На мой взгляд, лучшие архитекторы для небольших застроек — местные; они, вероятно, хорошо разбираются в районе, местной политике и склонностях планировщиков совета.
Один из хороших способов найти архитектора — посетить раздел планирования на веб-сайте вашего местного совета и просмотреть аналогичные типы заявок и узнать, кто выполнял проектные работы. Это поможет вам найти отдельных лиц и фирмы, действующие в данной области, и определить, склонны ли они к одобрению своих схем.
Вам также следует ознакомиться с местными политиками планирования, чтобы иметь представление о том, как будет развиваться ваше приложение. Все советы публикуют эту информацию в Интернете, но лучший способ понять, что они означают и как они применяются, — это просмотреть недавние аналогичные заявки на планирование в вашем районе.
Обязательно прочитайте отчет куратора (иногда называемый делегированным отчетом или отчетом комитета) для тщательного обзора соответствующих политик и того, как они повлияли на это предложение по планированию.
КРАТКОЕ РУКОВОДСТВО: 5 советов, как выиграть в лотерею планирования почтовых индексов
|
Проверьте, определил ли ваш совет также пятилетний запас земли под жилье. Правительственные рамки национальной политики планирования (NPPF) говорят, что политика, ограничивающая строительство нового жилья, может считаться устаревшей, если местные власти не могут показать, как они будут удовлетворять свои потребности в жилье в течение пяти лет.
Если это так, согласие на планирование новых домов может быть более ожидаемым. Проверьте веб-сайт планирования совета, отчеты офицеров и недавние апелляционные решения, чтобы выяснить, есть ли нехватка жилья.
Отношения являются ключевыми
Наконец, проработав местные политики планирования и подготовив убедительную заявку, вы должны тщательно управлять процессом подачи заявки на планирование. Перед отправкой постарайтесь привлечь соседей.
Ходите с набором планов и бутылкой вина. Вовлекайте их (немного) в проектирование – некоторые соседи возражают против планирования приложений только потому, что не до конца понимают схему или чувствуют, что им навязывают разработку.
Многих устраивают заверения, что вы, например, будете поддерживать здоровую живую изгородь вдоль их границы или защитите их любимое дерево. Другие просто хотят услышать, что вы будете внимательны, когда дело доходит до шума и беспокойства во время строительных работ.
Работа с местным архитектором Колином Поттером из Architeco помогла Малькольму и Джорджу Сталкерам спланировать свое путешествие гладко. «Нам очень хотелось работать с архитектором, знакомым с районом и общими проблемами планирования здесь», — говорит Малкольм. Дизайн прошел проверку с первого раза благодаря хорошо продуманным деталям, таким как отодвинутый дом немного дальше на участке, чтобы не мешать ценному виду соседей в захватывающей обстановке Малл-оф-Кинтайр. Фото: Дэвид Барбур
Постарайтесь также наладить отношения со своим куратором. Они являются привратниками системы планирования и имеют более широкую свободу действий, чтобы одобрить или отклонить пограничные предложения. Они не являются высшей инстанцией — они дают рекомендации одобрить или отклонить — но рекомендации уважаемых и опытных офицеров редко отменяются.
Консультанты по планированию — люди (вопреки распространенному мнению) и с большей вероятностью помогут кандидатам, с которыми они познакомились и которым они понравились, поэтому используйте посещение сайта как возможность повлиять на них.
Речь идет не о том, чтобы сделать серьезную рекламную презентацию, а просто о том, чтобы построить отношения, чтобы куратор отвечал на ваши звонки, помогал и давал несколько советов о том, как вы можете решить проблемы, если в заявке будет отказано.
