Приложения для планирования: чего хотят планировщики советов?

Приложения для планирования: чего хотят планировщики советов? Проектирование

Приложения для планирования: чего хотят планировщики советов? От местных правил до возражений со стороны соседей — существует множество факторов, которые будут влиять на успех вашей заявки на планирование — Мартин Гейн излагает, на что обращают внимание планировщики при принятии решения.

Мартин Гейн

Мартин Гейн , 4 ноября 2022 г.

Самостоятельным строителям и домовладельцам, которые надеются расшириться, система планирования может показаться таинственной коробкой, где заявки подаются в местные советы, а решения возвращаются, но иногда неизвестно, что происходит в середине.

При условии, что согласие дано, на самом деле не имеет значения, как вы туда попали. Но если ваш куратор выразит беспокойство по поводу вашей схемы или вам будет полностью отказано, вы можете пожалеть, что не изучили более подробно все тонкости вашего заявления.

Поработав куратором в различных отделах планирования, я принимал решения по тысячам заявлений. Если вы понимаете, как принимаются решения, у вас больше шансов подать сильное предложение и получить зеленый свет.

Итак, здесь я излагаю основы процесса планирования и объясняю, как оперативники подходят к каждому этапу оценки.

Понимание процесса планирования приложений

Когда заявка на планирование подана, она проверяется административными работниками, которые обеспечивают наличие необходимых планов и документов, а также уплату надлежащей пошлины.

Они пишут соседям и в приходской/городской совет, чтобы уведомить их о предложении и проверить, не затронуты ли участки ограничениями. Например, это может быть зона затопления, заповедная зона или охраняемые деревья.

Если есть ограничения, консультации будут отправлены соответствующим должностным лицам в совете, таким как специалист по сохранению или деревьям, или внешним органам, таким как Агентство по охране окружающей среды для земель в зонах затопления.

Современная пристройка к собственности периода, внесенного в список

Gregory Phillips Architects должны были продемонстрировать планировщикам, как пристройка к этому загородному дому, внесенному в список памятников архитектуры II степени, дополнит первоначальную собственность. Практика тесно сотрудничала с сотрудником по охране окружающей среды, чтобы создать дизайн, отвечающий всем требованиям планирования. Фото: Мэл Йейтс

Затем файл передается куратору, который будет профессиональным планировщиком. Они несут ответственность за координацию любых ответов, полученных от соседей или консультируемых, а также за поддержание связи с заявителем или его агентом, чтобы сообщить о проблемах или запросить изменения.

Наконец, они напишут отчет, рекомендующий предложение для одобрения или отклонения. Около 90% решений принимает куратор, хотя более крупные или спорные предложения могут быть переданы в комитет по планированию, состоящий из избранных советников, для принятия окончательного решения.

5 главных вещей, которые нужно сделать перед подачей заявления

  1. Прочтите и поймите политику планирования совета и убедитесь, что ваш архитектор учитывает ее при подготовке проекта для вашей схемы.
  2. Выясните, влияют ли на ваш сайт какие-либо ограничения планирования. В соответствующих случаях обратитесь за профессиональным советом и свяжитесь с консультантами совета перед подачей заявления.
  3. Напишите подтверждающее заявление, которое оправдывает любое исключение из политики планирования. Это объяснение должно быть кратким, так как оперативники не станут читать длинное.
  4. Чтобы выяснить, что может быть разрешено, посмотрите на проекты, которые были одобрены и построены поблизости. Но помните, что оперативники не чувствуют себя связанными прецедентом.
  5. Сообщите своим соседям о планах вашего проекта, чтобы предотвратить любые возражения, но не беспокойтесь чрезмерно, если они полны решимости выступить против.

Важность политики планирования

Когда оперативники сначала берут файл и просматривают чертежи, чтобы понять, что было предложено, они в основном сосредотачиваются на том, соответствует ли это политике и рекомендациям Совета по планированию.

Когда вы подаете заявку на согласие, убедитесь, что вы понимаете, какие рекомендации относятся к вашему проекту и соблюдаете ли вы их.

Подробная информация о стратегии вашего местного органа власти доступна в Интернете и представлена в относительно удобном для чтения формате. Если вы не знаете, как найти эти детали или какие моменты имеют значение, обратитесь за помощью к группе планирования в совете или к своему архитектору.

Стоит иметь в виду, что оперативники, как известно, неохотно одобряют что-либо, что не полностью соответствует политике. Это означает, что бессмысленно запрашивать разрешение на то, что не соответствует установленным требованиям, если только вы не можете убедительно доказать, что исключение оправдано.

Современный самодельный дом с эффектным остеклением

Этот новый дом, построенный Square Feet Architects, заменяет ничем не примечательное жилище, которое раньше занимало этот участок. Проект должен был соответствовать критериям совета относительно высоты здания, а также строгим правилам застройки подвала. Фото: Пол Смузи

Для самостоятельного строительства существуют национальные правила, ограничивающие строительство новых домов в сельской местности и в зеленой зоне, а также рекомендации, устанавливающие минимальные размеры новых домов. На местном уровне могут быть правила, определяющие минимальные требования к парковке, размеры сада и расстояние до других домов.

Если вы предлагаете возвести новое жилье меньшего размера, чем установленный в стране минимальный размер, или такое, которое находится на новом участке в зеленом поясе, вряд ли оно получит согласие – независимо от того, что ответят соседи, консультанты или приходской совет, и неважно насколько хорошо он разработан.

Сказав все это, политики планирования не высечены на камне и должны применяться с некоторой гибкостью. Однако главный вывод должен заключаться в том, что оперативники не хотят делать исключений. Они часто опасаются, что одобрение предложений, противоречащих политике, подвергнет их критике или откроет шлюзы для таких же несоответствующих предложений других разработчиков.

Если вы считаете, что исключение оправдано в вашем случае, четко изложите это в кратком сопроводительном заявлении, которое прилагается к вашему заявлению.

Компактный дом, построенный в заповедной зоне Восточного Лондона

Guttfield Architecture спроектировала этот компактный дом в заповедной зоне Восточного Лондона. Размеры дома были продиктованы историческими правилами планировки участка, поэтому любой проект новой постройки должен был удовлетворять этим требованиям.

Имеют ли значение возражения соседей?

Специалисты по работе с клиентами ежегодно решают судьбу сотен однотипных заявлений и знают свою политику наизнанку. Они часто могут с первого взгляда сказать, будет ли предложение одобрено или отклонено; остальное — просто процесс написания окончательного отчета. Это означает, что ваша схема может провалиться или преуспеть до того, как соседи успеют положить перо на бумагу.

Это не значит, что мнения людей, живущих поблизости, не имеют значения, но они менее важны, чем думает большинство соискателей. Ко мне часто обращаются клиенты, которые не могут понять, почему их заявка была отклонена, хотя никто не возражал или несмотря на то, что у человека, живущего по соседству, не было проблем.

Задняя пристройка к исторической собственности

Сосед возражал против планов этой пристройки из-за боковой стены, которая будет построена в конце сада. Итак, Unagru Architects изменили дизайн и преодолели противодействие, чтобы удовлетворить все требования. Фото: Сара Мойола

Соседи иногда подчеркивают детали, которые не рассмотрел куратор, и возражения в этой категории заставят куратора еще раз взглянуть на дело или инициируют принятие решения комитетом по планированию.

Тем не менее, многие предложения одобряются, несмотря на громкое и резкое сопротивление людей, живущих поблизости. По той же причине отказываются от лотов, несмотря на поддержку соседей.

Просмотр других приложений для планирования

Взвешивая, получите ли вы согласие на новый дом или пристройку, посмотрите, что создали другие. Понятно, что проще будет получить разрешение на жилье на свободном угловом участке, например, когда кто-то недавно что-то соорудил на противоположной от вас стороне улицы.

Тем не менее, хотя прецеденты важны при планировании, они не имеют такого большого значения, как политика. Если дом на другой стороне улицы был построен несколько десятков лет назад, и с тех пор местные правила изменились, вы не гарантируете получение разрешения.

Точно так же, если дом напротив не вписывается в уличную сцену и совет сожалеет об утверждении схемы, он может принять решение не повторять ошибку на вашем участке.

современная надстройка половинной высоты

Местные планировочные ограничения означали, что владельцам этого дома не разрешалось строить выше уровня существующей крыши. Bradley Van Der Straeten Architects обошли эту проблему, спроектировав надстройку половинной высоты, а также пересмотрев планировку, чтобы предоставить домовладельцам дополнительное пространство. Фото: Френч + Тай

Роль консультантов

Если на ваш сайт действует ограничение, куратор будет полагаться на техническую консультацию консультанта.

Например, если ваш новый дом находится в зоне затопления и Агентство по охране окружающей среды возражает против этого, сотрудник, ведущий дело, взвесит этот контраргумент против других факторов. Теоретически он все еще может дать одобрение. Но в большинстве случаев возражение специалиста, скорее всего, будет означать отклонение вашего предложения.

Приложения для планирования: чего хотят планировщики советов?

ID Architecture тщательно подошла к проектированию этого нового дома, расположенного в заповедной зоне Восточного Йоркшира. Проект был одобрен делегированным решением в течение 12 месяцев после первоначальной консультации на месте с проектировщиками. Фото: Энди Хаслам

Прежде чем подать заявку, предупредите возражения со стороны консультантов, разработав ограничения, влияющие на ваш сайт, и прислушайтесь к советам экспертов. Многие из консультантов совета предоставят бесплатные консультации перед подачей заявления. Сделайте все возможное, чтобы предотвратить возражение специалиста до того, как его спросят официально.

Оцените автора
poisk-stroy.ru
Добавить комментарий